Sei arrivato in questa pagina perchè hai dei dubbi sulla planimetria catastale che risulta diversa da quella comunale, vuoi conoscere come regolarizzare la situazione sia al catasto che al comune, e non sai quanto tempo ci vuole o quanto costa sistemare l'errore. Molto probabilmente sei in procinto di vendere casa o hai già firmato un compromesso ed ora devi fare in fretta altrimenti rischi che il rogito salta. Non ti preoccupare nella maggior parte dei casi la tua situazione ha sempre un soluzione rapida, certo ci piacerebbe dire anche indolore economicamente, ma almeno è sanabile.
La planimetria catastale non dimostra la regolarità di casa
Hai preso la piantina catastale in mano ed hai verificato che è tutto in ordine, regolare, ma sai che quanto depositato al catasto non dimostra ne la giusta regolarità di casa e neanche la giusta intestazione. E si il catasto in Italia non è probatorio cioè non dimostra. Per verificare se quanto descritto sulla planimetria catastale è corretto bisogna controllare anche la visura catastale storica dell'abitazione o negozio, infatti è da li che si capisce se ci sono state variazioni catastali in cui è stata presentata una modifica della planimetria al catasto. Se a lato di un'aggiornamento catastale si legge la dicitura esatta rappresentazione grafica, ahimè nella maggioranza dei casi la planimetria comunale è diversa da quella catastale.E già, era usanza fino al 2007 o giù di li, vuoi la superficialità, vuoi la fretta di chiudere una compravendita, che tali controlli tra la regolarità urbanistica (comune) e catastale venivano evitati con un DOCFA per giusta rappresentazione grafica.
Planimetria comunale dove la trovo e cosa è?
La planimetria catastale è diversa da quella comunale, in quanto una è depositata al catasto attualmente agenzia delle entrate, e l'altra è depositata negli archivi comunali (o almeno lo si spera). La piantina del comune è molto importante in quanto è quella che dimostra che il tuo immobile è stato costruito secondo le leggi urbanistiche ed è quindi regolare, non abusivo per intenderci. Ogni comune ha il suo sportello unico dell'edilizia all'interno del quale esiste un archivio di progetti depositati negli anni, immaginiamo quelli delle grandi città come Roma o Milano quanti documenti possono contenere. Se il vostro immobile è stato costruito a seguito di licenza edilizia, concessione edilizia o permesso di costruire, la planimetria comunale si trova nell'archivio dei progetti, se successivamente alla costruzione sono stati presentati altri progetti come DIA, CILA o SCIA, allo sportello unico per l'edilizia del comune potete trovare, facendo richiesta di accesso agli atti, l'ultima planimetria comunale del vostro immobile (questa è la vostra preesistenza).
Cosa succede se la planimetria catastale e diversa dalla planimetria comunale
Se la planimetria catastale è diversa dalla planimetria comunale, vuol dire che la casa, negozio o laboratorio è difforme. Per difformità non sempre si vuol dire che sia abusivo, infatti esistono differenze sanabili e differenze non sanabili. Quindi se la nostra planimetria catastale di casa presenta una o più difformità rispetto alla planimetria comunale, per sistemare la situazione e rendere l'immobile regolare bisogna presentare una pratica edilizia a sanatoria. Essendo delle pratiche che sanano una situazione prevedono il pagamento di una sanzione amministrativa che cambia in base a quali opere bisogna regolarizzare.
Hai la planimetria catastale diversa dalla planimetria comunale e ti serve un preventivo scrivici
Planimetria catastale e planimetria comunale sono diversi i muri interni
Se la difformità tra planimetria catastale e planimetria comunale riguarda i tramezzi interni dell'immobile, quindi dei muri sono stati costruiti ed alcuni sono stati demoliti, per sistemare la situazione al catasto ed al comune basta presentare una cila in sanatoria. Con la comunicazione inizio lavori asseverata a sanatoria, pagando la sanzione di € 1000,00 si sanano le tipiche ristrutturazioni interne degli appartamenti fatte senza chiedere il permesso al comune. Facciamo presente che con la cila in sanatoria non si possono sanare opere su strutture portanti, ma è possibile regolarizzare, la creazione di nuove camere, di nuovi bagni o la costruzione di un angolo cottura in soggiorno.
Planimetria catastale e planimetria comunale diverse per opere esterne o ampliamenti
Caso ben diverso se le opere riguardano l'esterno (tettoie, gazebi), aperture di finestre o costruzione di scale esterne. In questo caso se permesso dal comune si può presentare una scia in sanatoria (accertamento di conformità). Con questa pratica edilizia a sanatoria bisogna avere la doppia conformità, cioè l'opera doveva essere fattibile con una legge urbanistica al tempo dell'abuso e oggi. La scia in sanatoria prevede delle sanzioni più elevate rispetto alla cila, ogni comune applica delle circolari interne, per esempio a Roma partono da 1.500,00€.
Cosa rischio se vendo la casa con la planimetria catastale diversa dalla planimetria comunale?
Diciamo fin da subito che oggi raramente i notai non richiedono la conformità urbanistica e catastale dell'immobile, infatti i controlli in fase di compravendita sono diventati più ferrei. Il rischio di vendere un'immobile non regolare al catasto ed al comune è quello di dover dare il doppio della caparra versata, se fatto solo il compromesso, o di dovere ridare i soldi del passaggio di proprietà (valore totale dell'immobile) oltre i danni. Se poi il notaio fa prendere a voi la responsabilità di dichiarare che la casa è regolare, ma in realtà non lo è, rischiate il penale per dichiarazione falsa in atto pubblico. Quindi vi consigliamo vivamente di affidarvi ad un tecnico esperto geometra, architetto o ingegnere, se dovete sanare una planimetria catastale diversa da quella comunale.
Quando non serve una pratica edilizia a sanatoria se la planimetria catastale è diversa?
Non serve una cila o una scia in sanatoria se la planimetria catastale presenta degli errori che possono essere corretti con una semplice variazione catastale, con procedura DOCFA. Di seguito elenchiamo alcuni casi:
- mancata indicazione dell'orientamento sulla planimetria catastale;
- errata indicazione del piano nella pianta al catasto;
- errore nell'indicazione dell'altezza interna;
- meri errori grafici presenti sulla planimetria catastale che non vanno a variare i vani, le dimensioni o il numero di finestre.
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