Variazione catastale Roma: modificare la planimetria catastale

 

variazione catastale romaCosa e' la variazione catastale ?

La variazione catastale consiste nel modificare alla realta' eventuali difformita', nella planimetria catastale del nostro appartamento, sia nella correzione di errori nei dati catastali non coerenti come l'intestazione (proprieta') o errati identificativi (foglio, particella e subalterno).

La variazione catastale per aggiornamento planimetria errata o difforme dallo stato di fatto le causali :

Attraverso il docfa (software utilizzato per aggiornare la piantina catastale) si inseriscono le causali o motivazione per il quale si deposita una nuova planimetria al Catasto di Roma. Di seguito spiegheremo quali sono permesse nella compilazione del documento della pratica catastale;

    Variazione catastale per divisione appartamenti: frazionamento catastale


    Da utilizzare esclusivamente quando si fraziona una unità immobiliare da cui ne derivano 2 o più, indipendentemente dal fatto che le u.i. debbano formare oggetto di trasferimento di diritti reali (Circolare n. 4 29/10/2009).
    In questo caso si assegnano nuovi subalterni.

    Variazione catastale per frazionamento per trasferimento di diritti


    Da utilizzare esclusivamente quando da una unità ne derivino due o più in vista di trasferimento di diritti reali o altra equivalente finalità. 
    Secondo la Circolare n. 4 29/10/2009, se le nuove porzioni derivano da un unità immobiliare censita in catasto con attribuzione di rendita, anche a ognuna di esse deve essere attribuita una proprio redditività. Pertanto non potranno essere censite in categoria F/4.
    Si assegnano nuovi subalterni.

    Variazione catastale per fusione appartamenti


    Da utilizzare esclusivamente quando da due o più unità (di qualsiasi categoria e partita speciale) vengono fuse in una sola unità, perciò andranno poi assegnati nuovi subalterni.

    Variazione catastale per ampliamento come nel Piano casa


    Da utilizzare nei casi in cui vi è un aumento di superficie utile dell’unità.
    Si hanno due casi:

    • l’ampliamento modifica la sagoma in pianta dell’u.i.u. originaria. E’ necessario presentare Tipo mappale per modifica della mappa del Catasto terreni.
      Nella predisposizione del documento Docfa occorre sopprimere il subalterno originale e attribuire nuovo subalterno alla variazione.
    • l’ampliamento è all’interno della sagoma del fabbricato. (es. realizzazione di piano soppalco calpestabile, sottotetto, sopraelevazione, realizzazione di terrazze a sbalzo, veranda).
      Anche in questo caso è necessario assegnare nuovi subalterni.

    Si ritiene che non debba essere utilizzata tale causale nei casi di realizzazione di soppalco non calpestabile.
    Può essere usata contemporaneamente ad altre causali.

    Demolizione totale


    Da utilizzare esclusivamente nei casi in cui si interviene per demolire totalmente la consistenza dell’unità e farne derivare un’area urbana o un lastrico solare.
    La causale ha le seguenti caratteristiche:

    • le unità derivate vanno censite rispettivamente in cat. F/1 o in cat. F/5;
    • nel caso di realizzazione di area urbana, occorre presentare Tipo Mappale per la modifica della mappa dei terreni.
    • Necessita di tipo mappale, se modifica la mappa.
    • È dovuto il pagamento dei diritti.

    Poiché, di norma, in tali casi viene richiesto un nuovo numero di particella con PREGEO, tale causale prevede che il numero di particella sia intero (senza subalterno); se, per qualsiasi motivo, dovesse, invece, essere assegnato un numero di subalterno il sistema non permette di continuare, il solo modo di proseguire sarà quello di scrivere in “altre variazioni”: “demolizione totale”.

    Demolizione parziale 

    Da utilizzare quando viene demolita parte della consistenza dell’unità originaria. 
    La causale ha le seguenti caratteristiche:

    • sono ammesse, sia in soppressione che in costituzione, tutte le tipologie di u.i.u.;
    • può essere utilizzata contemporaneamente ad altre causali;
    • è necessario presentare Tipo mappale se avviene modifica della mappa dei terreni.
    • Si assegnano nuovi subalterni.

    Variazione dovuta a Diversa distribuzione degli spazi interni (esempio nella CILA SCIA o DIA a seguito di ristrutturazione appartamento)

     
    La diversa distribuzione degli spazi interni viene utilizzata in caso di spostamenti, demolizione o costruzione di tramezzi divisori e/o porte di collegamento.
    Può essere utilizzata in casi di variazione di singole unità o contemporaneamente ad altre causali.
    Non si assegnano nuovi subalterni se l’u.i. trattata ha un sub. superiore a 600.

    Variazione catastale a seguito di ristrutturazione appartamento


    La ristrutturazione viene utilizzata in caso di miglioramento qualitativo apportata all’unità immobiliare.
    Può essere utilizzata in casi di variazione di singole unità o contemporaneamente ad altre causali.
    Non si assegnano nuovi subalterni se l’u.i. trattata ha un sub. superiore a 600.


    Variazione catastale a seguito di frazionamento e fusione unita' immobiliare


    E' utilizzata nei casi in cui vengono soppresse minimo 2 unità e costituite almeno 2 appartenenti alla stessa ditta, indipendentemente da categorie e partite di appartenenza. Fra queste possono esservi anche BCNC purché comuni esclusivamente alla stessa ditta.
    In tutti gli altri casi si tratta di divisioni, fusioni etc…

    Variazione catastale per esatta rappresentazione grafica

    in questo caso è necessario controllare che dette variazioni non comportino aumenti di consistenza con possibili implicazioni riguardanti l’abusivismo edilizio (Risoluzione prot. C3/1455 del 13/11/1995) e/o fiscali. Occorre invitare il professionista ad indicare espressamente nella denuncia stessa che le variazioni apportate non comportano assolutamente aumenti di consistenza (Risoluzione prot. C3/1455 del 13/11/1995). La verifica della corretta utilizzazione della causale può essere agevolmente condotta dal tecnico in accettazione tramite la semplice consultazione planimetrica dell’unità in variazione.

    Variazione catastale per presentazione planimetria mancante negli archivi catastali

    Molte volte capita che andando a cercare la planimetria catastale online, il sistema dica che la planimetria non e’ rilasciabile. In quei casi bisogna andare all’ufficio del catasto e far ricercare la planimetria richiedendone la rasterizzazione.Nella maggior parte de casi la planimetria risulta mancante anche negli archivi catastali, quindi bisogna inserirla tramite procedura docfa con la causale presentazione planimetria mancante.

    Accatastamento Roma: per dichiarare la modifica dopo la ristrutturazione di casa

    Con l'accatastamento si comunica agli uffici dell'Agenzia del Territorio (Catasto di Roma) una modifica sopravvenuta in un appartamento. Ad esempio in caso di ristrutturazione di un appartamento, di un ampliamento di una casa, etc. a seguito di cila scia dia

    Dopo la ristrutturazione è obbligatorio procedere con la variazione catastale dell'immobile entro 30 giorni dalla fine lavori (altrimenti L'Agenzia del Territorio applicherà una sanzione).

    I casi più frequenti in cui bisogna procedere con la variazione sono:

    • Per ottenere la conformità catastale prima di un rogito. Situazione spesso risolvibile con la causale "esatta rappresentazione grafica" che non sana pero' la situazione urbanistica dell'appartamento.

    • Modifica della distribuzione interna di un appartamento dovuta ad una tipica ristrutturazione con spostamento di tramezzi (cila). Ad esempio per la realizzazione di un nuovo bagno, l'eliminazione del corridoio, lo spostamento della cucina.

    • Frazionamento o fusione di unità immobiliari.
    • Cambio di destinazione d'uso. Ad esempio trasformazione di negozio in abitazione, box in cantina, soggiorno in cucina, etc.

    • Ampliamento per piano casa.

    • Creazione di nuove superfici come solai, soppalchi, terrazzi praticabili.

    • Modifica della toponomastica come indirizzo, nome del proprietario o altri dati presenti nella visura.

    In generale la variazione catastale è richiesta in caso di interventi edili sugli immobili  che comportano la modifica del classamento e della rendita catastale e prima di un rogito, quando il venditore si accorge di alcune difformità tra lo stato catastale e lo stato di fatto. La variazione catastale è uno dei principali elaborati utili a richiedere il certificato di agibilità.

    Le altre causali utilizzabili sul programma docfa per presentare la variazione della planimetria catastale a Roma?

    Nel caso si intervenisse su un immobile costruito ed in essere, le causali possono essere davvero molteplici.

    In base alla tipologie di intervento possono essere identificate le seguenti causali:

    DIV Divisione

    FRF frazionamento e fusione

    FRZ frazionamento per trasferimento di diritti

    VTO variazione toponomastica

    FUS fusione

    UFU ultimazione di fabbricato urbano

    AMP ampliamento

    VDE variazione della destinazione

    DET demolizione totale

    VAR altre cause di variazione (variazioni non comprese tra quelle codificate)

    DEP demolizione parziale

    VRP variazione per presentazione planimetria mancante

    VSI diversa distribuzione spazi interni

    VMI variazione per modifica d'identificativo

    RST ristrutturazione

    RUR Richiesta di ruralità

    Le casuali codificate e le abbreviazione per variazione catastale con più motivazioni?

    Può essere utilizzata nei casi in cui il tipo di intervento apportato alla u.i. non ricada tra quelli previsti dalle causali codificate del programma Do.C.Fa.

    Nell’indicazione della specifica della causale occorre non indicare:

  1. causali codificate;
  2. frasi abbreviate, incomprensibili o non facilmente interpretabili.

E’ obbligatorio utilizzare le indicazioni di: