Frazionare appartamento Roma:dividere o unire casa
Dividere o Unire un appartamento a Roma
Che cosa significa frazionare un appartamento
Frazionare un appartamento significa dividere in uno o piu unita' immobiliari una gia' esistente, come nell' esempio in foto.
Prima tale procedura urbanisticamente al municipio del comune di Roma era piu' complessa in quanto si procedeva prima con la vecchia DIA successivamente con la SCIA ed ora con il decreto sblocca Italia si puo' procedere a dividere quindi frazionare semplicimente con la comunicazione CILA, che permette con il pagamento della reversale di euro 251,24 di procedere senza tempi di attesa al frazionamento dell' appartamento.
Sono sempre richiesti pero il pagamento degli oneri di urbanizzazione primaria, il costo di costruzione e il pagamento per il reperimento degli standard urbanistici ( i parcheggi), in quanto dividendo un appartemnto si va ad aumentare il carico urbanistico (detta breve il numero degli abitanti).
Che cosa significa fondere unire un appartamento
Unire o fondere un appartamento a differenza del frazionare vuol dire creare da una unita' immobiliare un'altra unica, per esempio con l'apertura di una porta tra due appartamenti confinanti.
Prima anche questa procedura si poteva intrapendere solamente con la SCIA ora nei municipi di Roma viene accettata in CILA, il tutto velocizzando di non poco l'iter per l'inizio dei lavori.
per la fusione e' richiesto sempre il pagamento dei diritti d'istruttoria pari ad euro 251,24 e in alcuni casi il costo di costruzione, ovviamente non vengono richiesti onoeri di urbanizzazione in quanto il carico urbanistico diminuisce e non aumenta.
Le prescrizioni urbanistiche per frazionare un appartamento a Roma
Un aspetto importante riguarda le previsioni del piano regolatore in relazione al tessuto urbanistico e le corrispettive prescrizioni contenute nelle Norme Tecniche d’Attuazione del Piano Regolatore, infatti all'interno di ogni tessuto nel comune di Roma viene elencato quali opere possono essere effettuate e quali no. Per fare un esempio nel tessuto città storica possono essere frazionate solamente le unità immobiliari che sono state fuse in passato (ripristino di una situazione pregressa).
Requisiti igienico sanitari per frazionare appartamento a Roma?
Il frazionamento di un appartamento deve rispettare anche i requisiti igienico sanitari in fase di progettazione ed esecuzione. Per requisiti sanitari intendiamo il rispetto delle proporzioni aereo illuminati ( es.: 1/8 della superficie calpestabile deve essere apribile). Di seguito alcuni dei requisiti, ma non unici da rispettare nella progettazione:
- Le stanze da letto debbono avere una superficie minima di mq 9, se per una persona, e di mq 14, se per due persone.Ogni alloggio deve essere dotato di una stanza di soggiorno di almeno mq 14. Le stanze da letto, il soggiorno e la cucina debbono essere provvisti di finestra apribile.
- Le dimensioni minime delle finestre apribili vengono calcolate in funzione della superficie calpestabile della stanza che devono areare. Tale dimensione è fissata in 1/8, il che vuol dire che 1/8 della superficie calpestabile della stanza deve essere finestra.
- Il regolamento d'igiene nel comune di Roma non permette l'affaccio in chiostrina alle camere da letto, ma solo ai disimpegni, sale da bagno, corridoi e ripostigli inferiori ai 4 mq.
Cosa predisporre per il frazionamento o la fusione di un appartamento
La CILA comunicazione inizio lavori asseverata e la procedura che a Roma permette di iniziare a frazionare o unire le unita' immobiliari, presentando al municipio la domanda corredata dagli elaborati ante, post ed inter operam che identificano le nuove unita' ed in che modo si arriva (quali lavori) al risultato finale integrando l'elaborato con una relazione descrittiva dei nuovi mq quadri degli appartamenti frazionati o uniti.
Con tale procedura sono ammessi anche i lavori a sanatoria del frazionamento o della fusione pagando una sazione pari ad euro 1000,00 (cila a sanatoria).
A fine lavori e' necessaria la variazione catastale?
Si e' un obbligo in quanto sia per il frazionamento sia per l'unione degli appartamenti si va a modifcare quanto presente al catasto, quindi terminati i lavori che hanno portato a nuove unita' immobiliari occorre sopprimere le vecchie e ricostituiere le nuove creando ovviamente le nuove planimetrie catastali e le nuove rendite che verranno convalidate entro un anno dallo stesso catasto.
Millesimi a seguito di frazionamento o fusione
Dopo ogni variazione a seguito di frazionamento o fusione andrebbero all'interno di un condominio rielaborare le tabelle millesimali per aggiornare i giusti pagamenti del fabbricato.
Esempio di progettazione tipo per frazionare un appartamento a Roma
Un nostro cliente si e' presentato presso il nostro studio per effettuare la divisione di una casa acquistata da 120,00 mq in due da 60,00 mq lordi circa. Il tutto perchè aveva l'intenzione di avviare un'attività di casa vacanze a Roma.
Ante operam frazionamento
L'ambiente di forma rettangolare e' suddiviso in maniera uniforme e permette senza grosse lavorazioni il frazionamento in due appartamenti da adibire a casa vacanze.
Inter operam del frazionamento
La planimetria progettuale di seguito mostra le lavorazioni di diversa distribuzione spazi interni con in rosso le demolizioni delle tramezzature interne ed in blu le ricostruzioni dei muri in altra posizione.
Post operam a frazionamento concluso
La piantina di seguito mostra la soluzione progettuale a fine dei lavori, dove si evincono i due appartamenti distinti, alla consegna dei lavori oltre alla variazione catastale per frazionamento va richiesta anche l'agibilità documento obbligatorio per poter avviare un'attività extra alberghiera.
Quanto costa il permesso per frazionare un appartamento a Roma?
Solitamente nei casi meno complessi un geometra per frazionare o dividere una casa|appartamento può chiedere una parcella che varia tra i 600,00 € ai 800,00€ inclusa le variazioni catastali da presentare obbligatoriamente a seguito di frazionamento di unità immobiliare.
Frazionare appartamento a Roma e le detrazioni fiscali
Il frazionamento dell’immobile rientra nei lavori di manutenzione straordinaria e per questa ragione, vi è la possibilità di richiedere la detrazione IRPEF del 50% relativa alle ristrutturazioni, secondo la Legge di Stabilità del 2019. L’importo di spesa che può essere detratto è di novantaseimila euro per ogni unità immobiliare. La sgravio fiscale avviene annualmente, per dieci anni con quote di pari importo.
Si potrà usufruire della detrazione fiscale al 50% solo se tutti i pagamenti avvengono con bonifico postale o bancario, con una chiara causale di versamento e il riferimento alla norma che lo prevede. Dovrà essere inserito anche il codice fiscale di chi è beneficiario o la sua partita IVA.
Quando si procederà allo sgravio fiscale sarà utile indicare tutti i dati catastali che identificano l’immobile. Vanno conservati i documenti di pagamento tra cui fatture, ricevute e domanda di accatastamento.Approfondimenti
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