Una differenza di misura non è automaticamente un abuso sanabile
Le tolleranze costruttive dell’articolo 34-bis del DPR 380/2001 individuano scostamenti che, quando rispettano tutti i presupposti della disposizione, non costituiscono violazioni edilizie. A Roma la verifica richiede un confronto documentato fra quanto assentito e quanto effettivamente realizzato. Non basta rilevare che l’appartamento sia piccolo o che la differenza sembri modesta. Prima si ricostruisce lo stato legittimo, poi si qualificano le singole differenze e infine si verifica quale disciplina possa essere applicata a ciascuna.
Questa guida riguarda proprietari che preparano una vendita, un acquisto o una ristrutturazione e hanno trovato misure diverse dal progetto comunale. Il procedimento non coincide con il semplice confronto con la planimetria catastale. Se possiedi soltanto quest’ultima, parti dall’accesso agli atti di Roma Capitale: serve identificare il progetto edilizio pertinente, le varianti e gli eventuali titoli successivi prima di attribuire un significato urbanistico alle misure rilevate.
La regola ordinaria e il regime delle opere già realizzate
Il comma 1 stabilisce la soglia ordinaria del 2 per cento rispetto alle misure previste dal titolo abilitativo per altezza, distacchi, cubatura, superficie coperta e gli altri parametri delle singole unità immobiliari. Il comma 1-bis introduce soglie graduate per gli interventi realizzati entro il 24 maggio 2024. La data riguarda la realizzazione dell’intervento, non il giorno in cui il proprietario scopre la difformità o chiede una relazione. Un acquisto recente può riguardare opere molto precedenti; una casa vecchia può contenere modifiche recentissime.
Le soglie graduate dipendono dalla superficie utile dell’unità, secondo il criterio del comma 1-ter: si considera la superficie assentita dal titolo che ha abilitato la realizzazione dell’intervento, senza valorizzare frazionamenti successivi per ottenere una percentuale più favorevole. Non utilizzare automaticamente superficie catastale, superficie commerciale dell’annuncio o superficie convenzionale adottata in una perizia estimativa. Il tecnico deve dichiarare quale superficie sta utilizzando, come l’ha ricavata e a quale titolo la riferisce.
| Superficie utile assentita | Soglia | Applicazione |
|---|---|---|
Superiore a 500 m² | 2% | Interventi entro il 24 maggio 2024 |
Compresa tra 300 e 500 m² | 3% | Verificare la superficie pertinente |
Compresa tra 100 e 300 m² | 4% | Verificare il caso di confine a 300 m² |
Inferiore a 100 m² | 5% | Salva la fascia più specifica sotto 60 m² |
Inferiore a 60 m² | 6% | Superficie utile, non commerciale |
La tabella conserva la formulazione normativa: a 300 m² esatti le espressioni delle due fasce adiacenti si sovrappongono letteralmente. Non assegnare automaticamente il 4 per cento con un calcolatore: il caso di confine richiede un inquadramento motivato e, quando determinante, un chiarimento applicativo dell’ufficio competente. A 60 m² non si applica la fascia “inferiore a 60”; a 100 m² non si applica quella “inferiore a 100”. Anche gli arrotondamenti devono essere esplicitati e non usati per cambiare fascia.
Come si calcola lo scostamento: un esempio verificabile
Il rapporto percentuale mette in relazione la differenza con il valore assentito dello stesso parametro. In una verifica dimensionale, si calcola il valore assoluto della differenza fra misura rilevata e misura autorizzata, lo si divide per quella autorizzata e si moltiplica per cento. Il prospetto deve mantenere le unità coerenti: metri con metri, metri quadrati con metri quadrati, metri cubi con metri cubi. Confrontare una superficie commerciale con una superficie utile produce un risultato privo di significato per questa verifica.
Immaginiamo un’unità con superficie utile assentita di 80 m² e opere documentate come realizzate entro il termine previsto. La fascia numerica di riferimento è il 5 per cento. Per un parametro dimensionale assentito pari a 10,00 metri, un rilievo di 10,40 metri dà 0,40 ÷ 10,00 × 100 = 4 per cento. Il confronto numerico rientra nella soglia; occorre ancora accertare che il parametro e l’intervento siano correttamente inquadrati e che siano rispettate le altre condizioni applicabili.
Con una misura di 10,60 metri lo scostamento dello stesso parametro sarebbe invece del 6 per cento: non rientrerebbe nella soglia del 5 per cento di quell’unità. Non si può applicare il 6 per cento perché una stanza misura meno di 60 m²: la fascia non si sceglie sulla superficie del singolo vano. Non si possono nemmeno compensare un’altezza eccedente e una superficie inferiore con una media delle percentuali, perché il confronto riguarda i parametri pertinenti e non un saldo aritmetico complessivo.
La prova dell’epoca e il valore dei documenti
La relazione deve spiegare perché l’opera è attribuita a una determinata epoca. Titoli, elaborati depositati, documentazione di cantiere e altri riscontri attendibili vanno letti congiuntamente. Una dichiarazione del venditore può fornire un’informazione da verificare, ma non dovrebbe essere trasformata senza riscontri in una certezza tecnica. La data di una planimetria catastale documenta il relativo deposito e ciò che vi è rappresentato; non dimostra da sola ogni aspetto della realizzazione materiale.
Quando mancano elementi sufficienti, il risultato corretto è esplicitare che il presupposto temporale non è dimostrato, indicando quali acquisizioni possano chiarirlo. Non è professionale attribuire automaticamente tutte le differenze all’anno di costruzione del fabbricato. La guida alla sanatoria edilizia a Roma aiuta a distinguere i percorsi ulteriori, ma la mancanza di prova non consente di scegliere liberamente il procedimento più conveniente. Prima della soluzione amministrativa viene la ricostruzione dei fatti.
Tolleranze esecutive: non tutte sono una questione di percentuali
I commi 2 e 2-bis disciplinano anche determinate irregolarità esecutive, con condizioni proprie. Il comma 2 riguarda, fuori dai casi dimensionali, irregolarità geometriche, modifiche di modesta entità alle finiture e diversa collocazione di impianti e opere interne, eseguite durante i lavori per attuare titoli edilizi. La disposizione richiede che non vi sia violazione della disciplina urbanistica ed edilizia e che non sia pregiudicata l’agibilità; individua inoltre il limite relativo agli immobili sottoposti alla tutela prevista dal D.Lgs. 42/2004.
Per gli interventi entro il 24 maggio 2024 il comma 2-bis aggiunge specifiche fattispecie, nel rispetto delle condizioni del comma 2: minore dimensionamento, mancata realizzazione di elementi architettonici non strutturali, irregolarità esecutive delle murature esterne e interne, diversa ubicazione delle aperture interne e altre ipotesi espressamente indicate. Il contenuto va letto puntualmente. Un tramezzo spostato in una ristrutturazione successiva senza pratica non diventa automaticamente un errore esecutivo del cantiere originario solo perché non è portante.
La descrizione utile individua la differenza, il titolo durante la cui esecuzione si è prodotta e la specifica previsione normativa invocata. Se una modifica è stata realizzata autonomamente molti anni dopo, occorre esaminare il regime di quel distinto intervento. Nel caso di opere interne, la guida alla CILA a Roma illustra gli adempimenti della manutenzione straordinaria pertinente: una tolleranza e una comunicazione tardiva rispondono a presupposti diversi e non vanno usate come etichette equivalenti.
Roma e Regione Lazio: verificare anche il profilo sismico
Il comma 3-bis collega le tolleranze nelle zone sismiche indicate dalla disposizione a specifiche attestazioni e agli adempimenti strutturali pertinenti. La verifica non si esaurisce quindi nel numero percentuale. Per un immobile romano devono essere individuati l’ubicazione, la classificazione sismica pertinente e il quadro temporale delle norme tecniche applicabili. Non è corretto trattare l’intero Comune come un’unica situazione senza verificare il luogo e gli atti di classificazione rilevanti.
La circolare della Regione Lazio prot. 0407168 del 4 aprile 2025 fornisce indicazioni operative sulle procedure sismiche conseguenti al Salva Casa. La successiva nota prot. 1129285 del 14 novembre 2025 comunica l’attivazione su OpenGenio, dal 24 novembre 2025, delle istanze riferite anche agli articoli 34-bis, 34-ter e 36-bis, tramite professionisti delegati. Non va dunque ripetuta l’indicazione ormai superata secondo cui quella funzionalità sarebbe ancora in attesa di attivazione.
Il professionista strutturale deve individuare documenti, attestazioni e procedimento applicabili al caso. L’esistenza di un campo sul portale non prova da sola l’ammissibilità dell’opera e non elimina le verifiche richieste. Quando il fascicolo strutturale manca o contiene elementi non confrontabili con il rilievo, va chiarita la lacuna prima di formulare un esito definitivo. La relazione edilizia deve coordinarsi con quella strutturale e indicare gli estremi della documentazione pertinente, mantenendo distinti uffici e responsabilità.
Si deve presentare una nuova CILA al Comune di Roma?
Non esiste l’obbligo generale di aprire una nuova CILA soltanto per dichiarare ogni tolleranza. Il comma 3 prevede la dichiarazione del tecnico abilitato nella modulistica relativa a nuove istanze, comunicazioni e segnalazioni edilizie, oppure attraverso apposita dichiarazione asseverata allegata agli atti aventi per oggetto trasferimento, costituzione o scioglimento della comunione di diritti reali. Il contesto dell’incarico determina quindi come documentare l’accertamento, ferme le ulteriori disposizioni applicabili.
Se è prevista una ristrutturazione, la ricostruzione del preesistente e le tolleranze accertate confluiscono nel fascicolo del procedimento appropriato, attraverso il canale comunale pertinente. Se l’obiettivo è un atto di trasferimento, il contenuto della dichiarazione va coordinato con il notaio. Il SUET serve per le pratiche edilizie gestite dal sistema; l’accesso ai progetti serve a reperire i documenti. Nessuno dei due passaggi equivale, da solo, a una certificazione generale di regolarità rilasciata dal Comune.
Costi e diritti: che cosa si paga davvero
Se lo scostamento è effettivamente una tolleranza ai sensi dell’articolo 34-bis, non si applica una sanzione edilizia per sanare quello scostamento: la relativa voce è pari a 0 euro perché non si tratta di una violazione edilizia. Questo non rende gratuita l’attività tecnica. Accesso documentale, rilievo, confronto grafico, relazione, eventuali verifiche strutturali e aggiornamenti catastali hanno oggetti e costi distinti. Non esiste un importo comunale unico da chiamare “diritti della tolleranza” e applicare a qualunque incarico.
Quando si attiva un procedimento autonomo, i suoi diritti, tributi o oneri vanno individuati nel tariffario dell’ente e separati dall’onorario. Un preventivo dovrebbe specificare numero di unità, documenti già disponibili, accessi necessari, complessità del rilievo e prestazioni strutturali comprese o escluse. L’esito può richiedere un incarico ulteriore, da definire prima di procedere. Non confondere il costo dell’accertamento con quello di una sanatoria eventualmente necessaria per differenze che non risultino tollerabili.
Catasto, vendita e tutela dei diritti altrui
La dichiarazione edilizia non aggiorna automaticamente la planimetria catastale. Una difformità catastale deve essere valutata secondo la disciplina propria, distinguendo le variazioni rilevanti dalle rappresentazioni che non richiedono un nuovo deposito. La guida sulla planimetria catastale difforme spiega perché la coerenza del Catasto e lo stato legittimo edilizio siano controlli collegati ma differenti. Anche un DOCFA correttamente presentato non sostituisce la verifica dell’articolo 34-bis.
L’applicazione delle tolleranze non può limitare i diritti dei terzi: questo punto deve essere considerato insieme ai rapporti fra confinanti e alle parti comuni coinvolte. Una relazione non dovrebbe promettere che una percentuale risolva automaticamente qualsiasi controversia di proprietà o condominiale. Prima di una vendita, consegna il fascicolo completo a chi deve verificarlo e chiarisci le questioni ancora aperte. Per organizzare la raccolta iniziale consulta i documenti necessari per acquistare casa a Roma.
Il fascicolo finale che rende controllabile la conclusione
Una verifica ben documentata contiene identificazione dell’unità, elenco dei titoli esaminati, rilievo quotato e confronto con gli elaborati assentiti. Per ciascuna differenza indica epoca accertata, parametro, valore autorizzato, valore rilevato, calcolo ed esito motivato. Se si applica una tolleranza esecutiva, precisa la fattispecie e i relativi presupposti. Allegati sismici, verifiche di tutela e documenti catastali mantengono una propria identificazione: chi legge deve poter ricostruire il ragionamento senza affidarsi a una semplice dicitura “tutto conforme”.
Se una vetrata è stata aggiunta successivamente al balcone, per esempio, la questione potrebbe riguardare la qualificazione dell’intervento prima ancora di una differenza di misura. La guida alle VEPA a Roma distingue protezione amovibile e nuovo ambiente stabile. È un esempio del metodo corretto: descrivere prima ciò che esiste, individuare la disciplina pertinente e solo dopo verificare se le tolleranze abbiano effettivamente un ruolo nel caso concreto.