Definisci cosa vuoi decidere prima della firma
Al primo contatto indica che cosa ti preoccupa. Potresti voler capire se una veranda compare negli atti, se la cantina mostrata è quella del rogito oppure se l’ufficio può diventare abitazione. Ogni domanda richiede documenti e verifiche differenti. Indica quando scade la decisione, che cosa ti è stato consegnato e chi può fornire le tavole mancanti. Questo aiuta a formulare un preventivo riferito al caso concreto.
Se vuoi acquistare l’immobile per modificarlo, descrivi anche il progetto essenziale. Per esempio, chiarisci se intendi unire due ambienti o utilizzare una parte oggi adibita a deposito. La verifica dell’assetto esistente e la fattibilità dei lavori sono due prestazioni che possono essere coordinate. Per definire ciò che puoi fare dopo l’acquisto servono anche vincoli, misure e condizioni pertinenti al progetto.
Spiega al professionista se hai già firmato qualcosa e se l’agenzia ha fissato una data. Porta al notaio le questioni sulla titolarità e sugli impegni contrattuali. Il geometra può fornire una nota tecnica da usare nel confronto con venditore, agenzia e notaio. L’effetto di eventuali clausole o condizioni va esaminato con il professionista competente per l’atto.
Invia un fascicolo minimo, con data e provenienza
Chiedi al venditore rogito o riferimento al titolo di provenienza, visura e planimetria catastale, documenti edilizi disponibili e informazioni su agibilità, condono o pratiche successive. Invia i documenti con una descrizione: quello consegnato dall’agenzia, quello scaricato dal proprietario e quello allegato a una pratica possono avere funzioni differenti. Se la pianta è poco leggibile, specifica il punto che ti interessa.
Se l’abitazione è offerta con box o cantina, chiedi quali identificativi e confini li descrivono. Segnala se hai visitato tutti i vani. Per gli spazi esterni chiarisci se il venditore li presenta come parte dell’unità, pertinenza o spazio comune. Il geometra può aiutare a mettere in relazione tavole e consistenza, mentre il notaio esamina il titolo e i diritti indicati negli atti.
Prepara una breve lista delle differenze viste durante la visita. Puoi annotare una porta in posizione diversa, un balcone chiuso o un piano indicato in modo differente. Se puoi scattare fotografie con il consenso di chi gestisce la visita, usa inquadrature che aiutino a ritrovare l’elemento nel disegno. Le fotografie orientano il controllo. Per misure e verifica tecnica della distribuzione si concorda una visita dedicata.
Cosa può consegnare il geometra dopo il primo esame
Una consegna utile può essere una nota con quattro elementi: documenti esaminati, riscontri, documenti da acquisire e controlli sul posto. Per esempio, si può individuare una CILA citata nel rogito e rilevare che la tavola di progetto non è stata consegnata. La nota può indicare quale documento chiedere al venditore e quale confronto sarà possibile dopo averlo ricevuto.
Quando mancano i titoli, l’accesso agli atti va impostato sull’archivio pertinente. A Roma SIPRE è il riferimento per progetti e titoli inclusi nell’Archivio Progetti. Per una pratica depositata al Municipio, occorre verificare il percorso municipale, e per il condono valgono i canali del relativo ufficio. Chiarisci chi può conferire la delega e quale documento cercare. Il tempo dell’archivio incide sulla possibilità di completare la verifica prima della proposta.
Se il cliente ha bisogno di una risposta entro pochi giorni, si può dare priorità alla lettura del fascicolo disponibile e alle domande che il venditore può chiarire subito. La nota deve indicare il perimetro della verifica e cosa rimane aperto. Un riscontro documentale parziale è utile per decidere quali verifiche finanziare, come impostare il sopralluogo e quali informazioni chiedere prima di procedere.
Quando entra il sopralluogo
La visita ha uno scopo preciso quando sono disponibili riferimenti da riscontrare. Il tecnico può rilevare distribuzione, accessi, misure, posizione delle pertinenze e altri elementi visibili. Porta le tavole corrette e individua prima le porzioni che devono essere accessibili. Se manca una chiave o l’unità è occupata, informa il tecnico. Una parte non accessibile resterà indicata come tale nel riscontro.
Supponi che l’annuncio presenti un secondo bagno. La pianta catastale lo mostra, ma il venditore non ha consegnato la tavola comunale. Puoi chiedere la pratica citata e programmare una visita per verificare la distribuzione. Se il progetto depositato descrive un assetto diverso, occorre verificare eventuali atti successivi. La nota può distinguere la corrispondenza catastale dalla storia edilizia e indicare perché serve un approfondimento.
Se vuoi sapere quali interventi saranno possibili dopo l’acquisto, segnala la questione prima della visita. Verificare l’immobile com’è oggi e verificare se si può trasformarlo richiedono domande diverse. Un controllo mirato evita di misurare ambienti senza aver individuato l’uso documentato o il progetto che il cliente vuole realizzare.
Costi, tempi e confini dell’incarico
Un incarico preliminare può essere definito sui documenti già disponibili. Nel preventivo indica se comprende una nota scritta, accesso agli atti, sopralluogo, rilievo e confronto finale. Per pratiche di archivio separa le spese pubbliche. Se emergono difformità da approfondire o interventi da progettare, concorda un preventivo dedicato. Comunica al cliente quale consegna è possibile entro la sua scadenza e quali passaggi dipendono dall’ufficio o dal venditore.
Quando chiedi un preventivo, indica numero di unità, presenza di pertinenze, superficie indicativa e data della proposta. Se l’immobile è un appartamento con documenti recenti, il primo esame è diverso da quello di una casa ampliata più volte, con più titoli da cercare. La differenza deriva dalla storia e dalle verifiche da svolgere. Chiedi anche che sia chiaro chi raccoglie i documenti e come viene comunicato un esito incompleto.
La nota del geometra può aiutare a capire se ha senso attendere altri atti o fissare il sopralluogo. Per il contenuto della proposta, gli impegni e i diritti sull’immobile confrontati con il notaio e con gli altri professionisti incaricati. Se l’accesso agli atti non può concludersi in tempo, segnala la situazione prima della firma, in modo che le decisioni si fondino sulle informazioni effettivamente disponibili.
Due casi da valutare prima di impegnarsi
Nel primo caso, una coppia trova un appartamento con una veranda che l’agenzia considera parte del soggiorno. Invia la planimetria, la foto e la documentazione del venditore. Il primo esame cerca se vi sia un titolo o un riferimento di condono che riguarda la veranda. Se è citata una domanda, cerca anche lo stato della pratica e il provvedimento eventualmente rilasciato. Il sopralluogo verifica configurazione e posizione. La nota separa ciò che risulta dagli atti da ciò che è stato osservato.
Nel secondo caso, un acquirente vuole comprare una casa con una cantina già mostrata durante la visita. L’atto usa un identificativo precedente e il numero sulla porta non coincide con quello atteso. Parti dagli allegati al titolo e dalla visura storica. Se occorre, recupera l’elaborato planimetrico e organizza una visita nel piano interrato. La consegna può essere una scheda che descrive i riferimenti del vano, il percorso e le eventuali incongruenze da chiarire col notaio.
Prima di chiudere il fascicolo
Chiedi una sintesi che renda verificabili le conclusioni: titolo o pratica esaminata, data, porzione dell’immobile e documento che sostiene ciascun riscontro. Se restano accessi da fare, indica quali e perché. Se l’obiettivo è procedere alla proposta, concorda con i professionisti quali questioni richiedono una risposta prima della firma. Una consegna ordinata ti permette di utilizzare i documenti anche quando cambiano la scadenza, l’agenzia o il tecnico incaricato.
Per un primo contatto invia indirizzo, planimetria, documenti disponibili e la domanda principale. Se il venditore non ha ancora consegnato il fascicolo, indica cosa puoi ottenere e chi può autorizzare l’accesso. Se la casa è in un fabbricato con più scale, aggiungi interno e piano. Il tecnico può formulare un preventivo proporzionato ai passaggi necessari e programmare la visita quando serve.
Come leggere un esito preliminare
Per ogni dubbio chiedi un esito leggibile. Per esempio, se la domanda è «la veranda è negli atti?», una risposta preliminare può dire che la veranda compare nella planimetria catastale, che manca la tavola edilizia e che un atto richiama una pratica da cercare. Questo esito descrive le evidenze disponibili. Il passo successivo è recuperare l’elaborato citato e verificare se riguarda proprio quella veranda.
Un caso diverso è quello dell’appartamento pubblicizzato con un locale al piano inferiore. Se il venditore lo descrive come stanza ma un documento lo indica come deposito, chiedi al geometra di ricostruire l’uso documentato e al notaio di valutare gli aspetti dell’atto. La visita può documentare collegamenti, altezze, accessi e uso osservato. Le misure aiutano a capire la situazione ma vanno interpretate insieme ai titoli e alla disciplina applicabile.
Se il venditore fornisce un fascicolo appena prima della firma, ordina i documenti per data e per immobile. Un titolo può indicare lo stabile, un altro soltanto l’unità. Segnala subito al geometra le pagine richiamate dall’agenzia e la domanda che deve essere risolta prima. La priorità va a ciò che incide sulla decisione, come il collegamento di una pertinenza o l’uso di un ambiente essenziale per il progetto di acquisto.
Organizzare la visita con venditore e agenzia
Chiedi che alla visita siano accessibili l’alloggio, le pertinenze e gli spazi necessari per riconoscere i percorsi. Informa chi gestisce l’accesso se servono tavole o misurazioni. Se un locale è occupato o non si può aprire, chiarisci prima che cosa il tecnico potrà verificare. Durante la visita tieni a portata di mano la planimetria e l’elenco delle differenze già segnalate.
Dopo la visita, chiedi che il riscontro distingua ciò che è stato osservato, ciò che risulta dai documenti e ciò che rimane da verificare. Per esempio, la nota può rilevare una diversa apertura interna e indicare che la tavola di una pratica successiva non è stata ancora reperita. Questo consente di pianificare il passaggio successivo con una domanda precisa, anche se la proposta o la trattativa hanno una scadenza ravvicinata. Se il fascicolo è disponibile, chiedi una consegna con i riferimenti essenziali per ritrovare ogni documento.
Per preparare il fascicolo, consulta Acquistare casa a Roma: documenti e controlli prima del rogito.
Per cercare la copia dell’agibilità, consulta Come recuperare il certificato di agibilità a Roma.
Per recuperare gli elaborati di una pratica, consulta Come recuperare una vecchia CILA a Roma.
Domande frequenti
Posso chiedere la verifica anche prima di fare un’offerta?
Sì. Indica la scadenza e invia i documenti disponibili, così il geometra può definire una prima verifica e segnalare cosa resta da fare.
Basta la planimetria catastale?
È utile per il primo esame. Per la storia edilizia vanno cercati i titoli e gli elaborati pertinenti, poi confrontati con l’immobile quando serve.
Se il venditore ha soltanto la domanda di condono?
Indica il protocollo e cerca lo stato della pratica e l’eventuale provvedimento. Il caso va ricostruito prima di trarre conclusioni.
Il geometra deve venire subito?
Il preventivo e un esame preliminare possono partire dai documenti. La visita si concorda per le verifiche che richiedono misure o riscontri sul posto.
Chi verifica le quote di proprietà?
Il notaio esamina titolo, diritti e verifiche necessarie all’atto. Il geometra può fornire un riscontro tecnico sui documenti dell’immobile.
Cosa succede se il fascicolo non arriva in tempo?
Comunica gli esiti disponibili e gli atti ancora mancanti. Informa notaio e altri professionisti prima di prendere decisioni che dipendono da quei documenti.