Quale accertamento riguarda la tua difformità
Il tecnico confronta titolo necessario, titolo esistente e opere reali. L’assenza o totale difformità dal permesso di costruire e dalla SCIA alternativa ricade nel campo dell’articolo 36. Parziali difformità, variazioni essenziali e fattispecie della SCIA ordinaria previste dalla legge sono invece esaminate nell’articolo 36-bis.
Una descrizione come “piccolo abuso interno” non consente la scelta. Vanno individuati struttura, volume, superficie, prospetto e destinazione coinvolti. Per un’omessa comunicazione relativa a opere realmente riconducibili all’articolo 6-bis si valuta la CILA tardiva, senza applicare automaticamente la sanatoria SCIA.
Qualificare le opere prima di compilare il modello
L'accertamento inizia dalla descrizione tecnica dell'intervento, non dalla selezione di una voce nel portale. Si stabilisce quale titolo sarebbe stato necessario, quali opere risultino autorizzate e quale differenza vi sia rispetto al costruito. Questa ricostruzione consente di distinguere assenza di titolo, totale difformità, parziale difformità e variazioni rilevanti secondo la disciplina applicabile.
La dimensione ridotta non è un criterio sufficiente. Un piccolo intervento può coinvolgere una struttura o una tutela; un'ampia differenza grafica può dipendere invece da una variante già autorizzata. Per la stessa ragione non si applica la SCIA in sanatoria a ogni lavoro interno e non si utilizza il permesso soltanto quando la superficie appare grande.
La relazione deve rendere verificabile la scelta. Indica gli elaborati confrontati, descrive le opere e richiama i requisiti pertinenti. Se due trasformazioni appartengono a fasi diverse, la cronologia deve essere esplicita. Non è corretto scegliere un'unica data di comodo per semplificare la compilazione di una pratica che comprende interventi successivi.
Articolo 36: la doppia conformità nei due momenti
Occorre verificare la disciplina urbanistica ed edilizia vigente sia quando l’opera fu realizzata sia quando viene presentata la domanda. La conformità attuale non basta se manca quella dell’epoca. Il fascicolo deve quindi ricostruire anche le regole storiche pertinenti e dimostrare la data dell’intervento.
Il termine ordinario per il permesso in sanatoria è sessanta giorni: il decorso senza provvedimento motivato ha effetto di rigetto. La somma dovuta segue il criterio del doppio contributo di costruzione, con la disciplina applicabile ai singoli casi. Non si tratta della fascia economica prevista per la SCIA.
Articolo 36-bis: urbanistica attuale e requisiti edilizi dell’epoca
Per le opere comprese nel 36-bis si verifica la conformità alla disciplina urbanistica vigente alla domanda e ai requisiti della disciplina edilizia vigente alla realizzazione. Le due verifiche devono essere motivate, non ridotte alla formula “Salva Casa”. Restano i presupposti strutturali, le tutele e le altre condizioni applicabili.
La norma consente prescrizioni e opere nei casi previsti. Per il permesso il termine è quarantacinque giorni con il relativo regime di silenzio-assenso; per la SCIA si applicano i trenta giorni dell’articolo 19, comma 6-bis, della legge 241/1990. Richieste istruttorie e fase paesaggistica possono incidere sui termini: bisogna ricostruire la sequenza degli atti.
| Situazione | Verifica principale | Costo sanzionatorio |
|---|---|---|
Art.36 | Urbanistica ed edilizia conformi all’epoca e oggi | Criterio del contributo di costruzione, non importo unico |
Art.36-bis, SCIA art. 22 | Urbanistica attuale ed edilizia dell’epoca | Da 1.032 a 10.328 euro secondo legge |
Art.36-bis, SCIA con doppia conformità piena | Conformità urbanistica ed edilizia in entrambi i momenti | Da 516 a 5.164 euro, alle condizioni previste |
CILA omessa | Opere effettivamente riconducibili all’art. 6-bis | Disciplina distinta: non usare la fascia SCIA |
Le verifiche urbanistiche e quelle edilizie non sono intercambiabili
Nel percorso dell'articolo 36-bis la distinzione temporale richiede attenzione concreta. La verifica urbanistica riguarda la disciplina pertinente alla domanda; quella edilizia considera i requisiti dell'epoca di realizzazione. Il professionista deve spiegare quali regole utilizzi e per quale aspetto, evitando di sostituire l'analisi con il semplice richiamo alla conformità “asimmetrica”.
Per esempio, la possibilità urbanistica di una certa destinazione non dimostra da sola l'idoneità igienica dei locali. Allo stesso modo, rispettare altezze e aerazione non prova che un volume aggiunto sia urbanisticamente ammissibile. Ogni conclusione deve collegarsi a parametri, documenti e disciplina effettivamente coinvolti.
La fascia ridotta dell'oblazione richiede un ulteriore accertamento della conformità piena nei due momenti previsti. Non si considera acquisita soltanto perché la pratica rientra nel 36-bis. Il tecnico deve poter motivare anche questo presupposto e il responsabile del procedimento determina l'importo secondo il criterio normativo: il proprietario non sceglie liberamente il minimo da versare.
Documenti e percorso SUET per la sanatoria a Roma
Raccogli titolo di provenienza, documenti sulla legittimazione del richiedente, titoli edilizi e tavole, pratiche successive, rilievo quotato e foto. Prepara un confronto che distingua stato legittimo, stato rilevato e opere oggetto della domanda o della segnalazione. Per le opere datate cerca riscontri idonei a collocarle nel tempo.
Sul servizio edilizio SUET di Roma Capitale verifica il procedimento disponibile e l’ufficio competente per la pratica. Se esistono atti pregressi, acquisisci anche comunicazioni, prescrizioni e ricevute. Per la ricerca delle tavole consulta la guida all’accesso agli atti edilizi.
Prima del deposito chiarisci quali attestazioni puoi rendere e quali verifiche strutturali o di tutela devono ancora essere completate. Se esiste una contestazione dell’ufficio, acquisisci il testo integrale, gli allegati e la data di ricezione per esaminare i termini applicabili.
Fattibilità, deposito e assistenza: definire l’incarico
L’incarico preliminare deve indicare quale risultato riceverà il proprietario: ricostruzione del quadro disponibile, individuazione degli approfondimenti e valutazione delle alternative. Il deposito è una fase successiva, subordinata ai requisiti accertati. Se sono già intervenuti controlli, ordini o comunicazioni amministrative, la proposta deve comprendere la loro lettura e chiarire quali scadenze o attività richiedano assistenza specifica. Le date non dimostrate restano questioni da approfondire, senza trasformarsi in presupposti certi dell’asseverazione.
Il preventivo deve distinguere fattibilità, deposito e assistenza successiva, oltre a eventuali specialisti. Chiedi quale documento concluderà ogni fase e quali porzioni saranno verificate. In questo modo la proposta professionale si riferisce a un incarico concreto, mentre i costi pubblici vengono ricondotti alla fattispecie realmente individuata e alle somme determinate nel procedimento.
Come dimostrare l’epoca e verificare le strutture
Ogni intervento può avere una data diversa. Fotografie storiche, atti, documenti di cantiere e rappresentazioni attendibili devono riferirsi proprio all’opera esaminata. La data di un edificio non dimostra quella di una veranda aggiunta in seguito. L’asseverazione utilizza le modalità ammesse dalla legge e rende riconoscibili i riscontri.
Quando sono coinvolte strutture, si coordinano il professionista competente e gli adempimenti sismici regionali. L’articolo 22 della L.R. 15/2008 contiene disposizioni specifiche per le fattispecie del suo comma 2. La presenza di una SCIA edilizia non sostituisce il fascicolo strutturale necessario.
Un elaborato comparativo deve spiegare le differenze
Le tavole devono consentire a chi legge di riconoscere lo stato assunto come legittimo, le opere oggetto dell'accertamento e la configurazione attuale. Quote, destinazioni e riferimenti devono essere coerenti con la relazione. Se una tavola rappresenta soltanto una porzione, il suo perimetro deve risultare chiaramente e non può essere utilizzato per attestare aree escluse.
Per un balcone chiuso possono essere necessari pianta, sezione e prospetto per comprendere volume, altezza e rapporto con la facciata. Una sola planimetria catastale non mostra necessariamente tutte queste informazioni. Per un intervento su pareti o solai la rappresentazione va coordinata con la documentazione strutturale pertinente.
Gli elaborati storici devono restare riconoscibili rispetto al rilievo attuale. Una ricostruzione grafica del tecnico è utile, ma non va presentata come copia autentica del progetto originario. Nel fascicolo è opportuno distinguere documento acquisito, ridisegno interpretativo e misura rilevata, spiegando l'origine di ciascun dato utilizzato.
Paesaggio e altre tutele nel percorso regionale
La verifica deve individuare la tutela effettiva, la sua epoca e le opere interessate. Per la compatibilità paesaggistica del 36-bis, l’istanza passa dal SUE comunale: il Comune trasmette alla Regione il Mod.01 e i documenti della determinazione G12592/2025. La Regione dichiara improcedibili le domande presentate direttamente dagli interessati fuori da questo percorso.
La fase regionale prevede il parere della Soprintendenza e i termini specifici indicati dalla disciplina. L’eventuale sanzione paesaggistica resta distinta dall’oblazione edilizia. Tutela culturale e Carta per la Qualità richiedono un inquadramento proprio: non sono automaticamente risolte dal parere paesaggistico.
Quanto costa l’accertamento di conformità a Roma
Articolo 22, comma 3, lettera a), L.R. Lazio 15/2008. Nei casi del comma 1 si applica il criterio del doppio contributo di costruzione. Per le fattispecie della lettera b), legate al comma 2 e alle opere indicate dalla norma, la base è il doppio contributo, con maggiorazione del 20% salvo la piena conformità urbanistica ed edilizia nei due momenti previsti.
Articolo 22, comma 3, lettera c). Per i casi del comma 2 riferiti all’articolo 19 della legge regionale, l’oblazione è il doppio dell’aumento del valore venale, nei limiti da 1.032 a 10.328 €. La fascia scende a 516–5.164 € quando ricorrono le condizioni di piena conformità previste dalla disposizione. L’importo è determinato dal responsabile del procedimento.
Altre voci. Distingui oblazione, diritti istruttori, eventuali verifiche strutturali o paesaggistiche, opere prescritte, aggiornamento catastale e compenso tecnico. Per una stima iniziale va prima chiarito quale fattispecie riguarda le opere.
Esempio: balcone chiuso e parete spostata
In un esempio illustrativo il rilievo individua un balcone chiuso e un divisorio interno spostato. La chiusura richiede valutazione di volume, prospetto e tutele; il divisorio potrebbe riguardare un’omessa CILA. Il professionista verifica anche il rapporto fra le opere e la loro cronologia, prima di proporre uno o più adempimenti coordinati.
Se la chiusura non soddisfa un requisito decisivo, non basta depositare la pratica meno onerosa. La relazione deve spiegare il limite e le alternative da valutare, comprese eventuali opere o ripristino. Il costo della verifica preliminare resta distinto da quello della pratica risultata ammissibile.
Richieste dell’ufficio, prescrizioni e prova dell’esito
Dopo il deposito occorre leggere ogni comunicazione distinguendo richiesta documentale, rilievo sostanziale e condizione relativa alle opere. Una carenza di firma non equivale alla contestazione di un requisito urbanistico; la risposta deve affrontare il punto effettivo e non limitarsi a reinviare lo stesso fascicolo.
Se vengono richiesti chiarimenti sulla data dell'intervento, la risposta deve presentare i riscontri pertinenti e spiegarne il collegamento con le opere. Se cambia una misura, occorre aggiornare in modo coerente relazione, grafici e conteggi. L'indice degli allegati permette di individuare la versione sostituita ed evita la presenza di due rappresentazioni incompatibili senza spiegazione.
Quando la disciplina ammette opere prescritte, il fascicolo deve documentarne esecuzione e adempimenti collegati nei modi previsti. Non basta dichiarare in anticipo che verranno svolte. Anche l'esito tacito, dove ammesso, richiede una ricostruzione del procedimento: data iniziale, atti intervenuti e condizioni non possono essere sostituiti da un semplice conteggio di giorni sul calendario.
Esito documentato, Catasto e agibilità
Alla conclusione si conservano fascicolo trasmesso, pagamenti, assensi, comunicazioni e documento che dimostra l’esito pertinente. Nei casi ammessi è possibile richiedere l’attestazione prevista dall’articolo 36-bis sul decorso dei termini: non va sostituita da un conteggio informale privo di esame del fascicolo.
Si valutano poi aggiornamento catastale e agibilità quando dovuti. La consegna deve rendere chiaro quali opere siano state regolarizzate e quali porzioni restino estranee. Per l’orientamento iniziale fra tutti i rimedi è disponibile la guida alla sanatoria edilizia.
Domande frequenti
Qual è la differenza tra articolo 36 e 36-bis?
Il primo richiede conformità urbanistica ed edilizia nei due momenti, realizzazione e domanda. Il secondo, nel proprio ambito, distingue urbanistica attuale e requisiti edilizi dell’epoca. Prima di confrontare i requisiti bisogna classificare le opere.
Una SCIA in sanatoria diventa valida dopo trenta giorni in ogni caso?
No. Occorrono i presupposti sostanziali, la documentazione, i versamenti e gli eventuali assensi richiesti. Inoltre bisogna esaminare interruzioni, sospensioni e provvedimenti: il calendario da solo non dimostra la regolarità.
Posso scegliere l’articolo 36-bis perché costa meno?
No. L’ambito dipende dalla natura delle opere e dal rapporto con il titolo. La conformità piena può incidere sull’oblazione nei casi ammessi, ma non consente di riclassificare liberamente una totale difformità.
Una fotografia attuale prova la data dell’abuso?
Mostra lo stato alla data dello scatto, non necessariamente quando fu realizzato. Le prove devono essere pertinenti all’opera e alla cronologia dichiarata; eventuali attestazioni seguono le condizioni normative.
Il parere paesaggistico favorevole basta?
No. È uno degli elementi del percorso quando richiesto. Restano da soddisfare conformità edilizia e urbanistica, aspetti strutturali, pagamenti e condizioni del procedimento.
Che cosa fare se manca il progetto originario?
Avviare una ricerca mirata, ricostruendo numeri, intestatari, indirizzi storici e varianti. La relazione deve distinguere mancato reperimento, esistenza documentata del titolo e assenza accertata, indicando i limiti della conclusione.
Quali termini distinguono le due procedure in sanatoria?
Per il permesso ex articolo 36 il termine è di 60 giorni con silenzio-rigetto. Per il permesso ex articolo 36-bis il termine ordinario è di 45 giorni con silenzio-assenso. Per la SCIA ex articolo 36-bis si applica il termine di 30 giorni previsto per i controlli edilizi. Per calcolare l’esito nel caso concreto occorre verificare completezza, richieste istruttorie e atti di tutela.